CAMBIO DESTINAZIONE D'USO ROMA

COME VARIARE LA DESTINAZIONE DELLA CATEGORIA CATASTALE

variazione della destinazione d'uso a roma

Cambio di destinazione d'uso: guida completa sul mutamento della destinazione di immobili quali appartamenti, ville, uffici, magazzini, alberghi, affittacamere, negozi, garage, box, depositi etc..

Quali sono i permessi, le autorizzazioni e la pratica edilizia (Scia o permesso di costruire). Quanto occorre pagare gli oneri di urbanizzazione. Quali sono i costi e i tempi? Dal residenziale al commerciale, dal ricettivo al direzionale.

Quando si parla di cambio di destinazione d’uso a Roma, significa che se, per qualche ragione, si ha la necessità di modificare la funzione (categoria catastale) alla quale è adibita una determinata unità immobiliare, si potrà farlo.

Non è mai detto, perciò, che se un immobile originariamente è nasce ufficio debba rimanere per sempre tale: ad esempio, al bisogno potrà essere trasformato in un appartamento residenziale.

Così come può accadere che un sottotetto o un seminterrato (accatastati in genere come pertinenze di classe C2) potrebbero diventare abitazioni.

Ti consiglio di leggere anche questo articolo "recupero del sottotetto a roma"

In alcuni casi, persino un capannone industriale è potenzialmente in grado, con interventi mirati, di cambiare completamente aspetto e destinazione, convertendosi in un ricercato Loft all’ultima moda.

Queste trasformazioni sono possibili sia che l’immobile in questione sia un edificio preso nella sua interezza, piuttosto che un singolo appartamento, più o meno grande, o addirittura anche solo una pertinenza dello stesso. Con questa guida vogliamo aiutarvi a capire quando è possibile effettuare il cambio di destinazione d'uso a Roma, e in che condizioni e come si deve fare, ovvero quali sono le autorizzazioni da richiedere, le pratiche da sbrigare e i costi da affrontare.

Vediamo però innanzitutto di comprendere cos’è una destinazione d’uso e quali sono le principali destinazioni d’uso previste dalla normativa vigente.

costo variare la destinazione d'uso a roma

Definizione di destinazione d’uso

In urbanistica viene definita destinazione d’uso di un immobile l’insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo di quel determinato manufatto edilizio. E’ bene sottolineare che, nel caso in cui, in un fabbricato o all’interno di una singola unità immobiliare, coesistano diverse destinazioni d’uso, viene normalmente assegnata quella che risulta essere prevalente in termini di superficie utile.

Da qualche anno a questa parte, il cosiddetto decreto Sblocca Italia, numero 133 del 12 settembre del 2014, ha proposto alcune semplificazioni in edilizia. Con esse ha definito il concetto di cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, poiché alcune agevolazioni sono state introdotte per quei cambi d’uso che invece rilevanti non sono.

Puntualizzazione doverosa, su cui noto molta confusione tra i miei clienti, sta nella differenza tra catasto e urbanistica. Spesso mi viene richiesta un cambio di destinazione al catasto. Il cambio di destinazione d'uso avviene prima di tutto all'urbanistica chiedendo il "permesso" al comune. In una seconda fase aggiorno la parte fiscale al catasto. Ciò che mi permette o no di realizzare il cambio è la pratica urbanistica.

Premesso ciò, partiamo con il definire quali sono le categorie di destinazioni d'uso, così come previste dalla normativa:

RICHIEDI UN PREVENTIVO GRATUITO

Quali sono le destinazioni d'uso rilevanti definite dalla legge?

La normativa urbanistica indica 7 macro-categorie. Il vostro immobile ricadrà sicuramente in una di queste!

  1. residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura. Sono comprese quelle utilizzate in modo promiscuo (abitazione - studio professionale o abitazione - affittacamere) quando la prevalente superficie dell'unità sia adibita ad uso abitativo;
  2. industriale e artigianale:industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall'azienda;
  3. variazione della destinazione d'uso a roma
  4. commerciale al dettaglio: negozi di vicinato, media distribuzione, le attività commercialidi grande distribuzione, le attività commerciali all'ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;
  5. turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi ed aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere;
  6. direzionale e di servizio: banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, uffici privati e studi professionali in genere;
  7. commerciale all'ingrosso e depositi
  8. agricola e funzioni connesse ai sensi di legge: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agricampeggi.

E' importante precisare che, in caso di diverse destinazioni d’uso di un fabbricato o di unità immobiliare, si assegna quella prevalente in termini di superficie utile. Significa che se una unità è residenziale al 50,01% e al 49,09 a commerciale, allora trattasi di residenziale.

Altra cosa sono le destinazioni d'uso catastali indicate in visura catastale, la cui variazione avviene successivamente all'ottenimento in comune del "permesso".

Definizione:cambio destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, come sopra indicate. Se si resta all'interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.

Ora che conosciamo le categorie, arriviamo al punto centrale. Quando posso mutare la destinazione:

Quando è possibile cambiare la destinazione d'uso? Prescrizioni condominiali e urbanistiche.

Ragioniamo al contrario. Il cambio di destinazione d'uso è sempre ammesso a meno che:

  1. viviate in un condominio il regolamento condominiale vieti il cambio. Questo divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini (tipico è il regolamento approvato da ogni singolo proprietario all'atto dell’acquisto dell’immobile dalla ditta costruttrice). Se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest'ultimo non può contenere restrizioni

  2. l'immobile non possegga le caratteristiche intrinseche obbligatori per legge. In particolare, a seconda del tipo di destinazione d'uso,bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico- sanitarie. A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime (bagno minimo 2,5 mq etc.) e rapporti aeroilluminanti(cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali)......

  3. lo strumento urbanistico comunale indichi che sul vostro immobile non è possibile realizzare il cambio destinazione d'uso. Lo strumento è ilPiano Regolatore Generale, ad oggi sostituito dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico. Presentandovi al comune e ricercando il vostro immobile all'interno delle mappe, capirete a quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi che potete realizzare su di esso.

Ora, per proseguire, occorre aprire una parentesi. Gli interventi edilizi si classificano in:manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. Ad esempio: sostituire le piastrelle del bagno ricade in manutenzione ordinaria, aprire una porta in un muro portante in manutenzione straordinaria etc....Il piano regolare indica fino a quale livello di interventi possiamo realizzare sulla nostra casa. Facciamo un esempio: edificio in centro storico, il PRG indica come intervento massimo la manutenzione straordinaria. Voi non potrete demolire e ricostruire il vostro stabile, perché è una categoria di intervento superiore!!

A ognuno di questi interventi è associata una diversa pratica da consegnare in Comune. E per il cambio di destinazione d'uso?

Quale pratica edilizia utilizzare per il cambio di destinazione d'uso? SCIA o Permesso di costruire?

Arriviamo al nostro caso:

IMPORTANTE: il cambio di destinazione d'uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire,perché alla fine dell’intervento l’organismo edilizio è diverso dal precedente. Il cambio d’uso, qualunque sia l’entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia pesante.

Quindi, il cambio di destinazione d'uso ricade in RISTRUTTURAZIONE per cui occorre presentare in comune un permesso a costruire. Questo, a meno che, il cambio avvenga nella stessa categoria (vedi sopra), ad esempio da abitazione a studio professionale, per cui è possibile utilizzare la SCIA.

Il cambio d'uso all'interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un affittacamere in abitazione.

Fino a questo momento, abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione catastale (aggiornamento). Tutto questo comporterà una modifica della rendita e della categoria, quindi tasse diverse da pagare (Imu, Tari, etc.)

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell'immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, a cui andranno allegati i certificati d'impianto, il certificato energetico APE etc. Quindi, per ottenere il passaggio, tutti gli impianti dovranno essere conformi alle normative in vigore.

Se il cambio di destinazione d'uso comporta un aumento del carico urbanistico occorre pagare gli oneri di urbanizzazione?

Il cambio destinazione uso di un fabbricato ha per effetto il passaggio da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un’altra e di conseguenza un differente carico urbanistico (diversi consumi d'acqua, carico nella fognatura, parcheggi etc.) , con la precisazione che lo stesso a volte avviene senza opere edili a seguito del mero mutamento d’uso.

Il cambio destinazione uso, anche se attuato senza la realizzazione di opere edilizie, comporta l’obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione ed in misura rapportata alla differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione rispetto a quella già in atto, allorquando la nuova destinazione sia idonea a determinare un aumento quantitativo e/o qualitativo del carico urbanistico della zona. Capito? Se in passato, per la destinazione attuale avete pagato 100 € in oneri, e con la nuova destinazione, in caso di nuova costruzione, avreste dovuto pagare 150 €, il comune vi chiederà solo la differenza pari a 50 €.

Quantizzare gli oneri di urbanizzazione è difficile, in quanto dipende dal tipo di passaggio e dal comune. Ogni comune ha i suoi criteri!! Adesso dovreste aver più chiaro cosa implica un cambio di destinazione d'uso...

Quali sono i tempi per il cambio di destinazione d'uso e l'iter da seguire?

Per quanto riguarda le fasi, il primo passo da intraprendere è contattare un tecnico il quale reperirà i documenti relativi all'immobile depositati presso gli archivi comunali; ad esempio permesso a costruire, concessioni, SCIA, agibilità etc.

Per far questo si procede con una richiesta di visura delle pratiche. Il comune di Roma, ad esempio, fissa un appuntamento entro tre mesi dalla richiesta.
Da questi documenti si potrà ricavare lo stato legittimo (ultima planimetria comunicata) e dopo il rilievo da parte del tecnico, quest'ultimo verificherà la regolarità urbanistica (assenza di abusi).

Una volta analizzata la regolarità, si passerà alla verifica dei requisiti igienico-sanitari dell'intervento e all'eventuale progettazione degli spazi, con la stesura del progetto per il cambio di destinazione d'uso.

Dunque i tempi sono dovuti più che altro al reperimento dei documenti dell'immobile.

La pratica per il cambio di destinazione d'uso prevede, inoltre, che gli impianti siano tutti a norma e dotati di regolare certificato di conformità.

Per concludere parliamo dell'aspetto economico:

Quali sono i costi di un cambio di destinazione d'uso?

Riuscire a generalizzare e quantizzare un costo è difficile in quanto le variabili sono molteplici. Quello che incidere nel cambio di destinazioe d'uso sono:

1 gli  interventi edili: spesso nel cambiare l'uso occorrono degli interventi volti al rispetto dei requisiti normativi. Ad esempio, la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l'allargamento dei vani etc.

2 onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la Direzione lavori, obbligatoria in questi casi e l'eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere.

3 oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, circa 1000 € ogni 10 mq (variano da comune a comune).

Argomenti correglati Cila Roma

RICHIEDI UN PREVENTIVO GRATUITO

I PIU' LETTI ! APPROFONDIMENTI E ARTICOLI CORRELATI:

Rimani sempre aggiornato ! ! !

VISUALIZZA LA NOSTRA PAGINA DEGLI ARTICOLI

SUET di Roma Sportello Unico Edizia Telematico - Invio della Cila

Il SUET è uno sportello telematico a disposizione dei cittadini e dei tecnici professionisti progettato per semplificare la presentazione delle comunicazioni e delle istanze necessarie per la realizzazione degli interventi edilizi, agevolarne l’istruttoria  da parte degli uffici competenti, monitorarne lo stato d’avanzamento da parte di tutti i soggetti interessati sino alla conclusione dell’intervento edilizio.

Approfondisci

SUAP di Roma Sportello Unico Attività Produttive - Invio della Scia Commerciale

Lo Sportello Unico per le Attività Produttive (S.U.A.P.), istituito dal D. Lgs. 31 marzo 1998, n. 112, è uno strumento di semplificazione amministrativa che mira a coordinare tutti gli adempimenti richiesti per la creazione di imprese, al fine di snellire e semplificare i rapporti tra la pubblica amministrazione italiana e i cittadini.

Approfondisci

Come aggiornare la planimetria Catastale a Roma

Aggiornare la planimetria catastale a Roma è una procedura di variazione telematica al Catasto di Roma tramite programma Docfa. L'atto di aggiornamento catastale va presentato entro 30 giorni dal fine lavori a seguito di modifiche interne come ad esempio a chiusura di una pratica Cila o Scia edilizia.

Approfondisci

Quanto costa la pratica edilizia Cila a Roma?

Il costo della Cila a Roma tiene presente diverse variabili di carattere soggettivo e oggettivo, con l'abolizione dei tariffari minimi le parcelle dei liberi professionisti hanno subito notevoli inerzie di mercato. Il costo della pratica cila può dipendere dal taglio immobiliare, dalla durata dei lavori di ristrutturazione edilizia, ecc.

Approfondisci

Quanto costa aggiornare le tabelle millesimali a Roma?

Le tabelle millesimali generalmente si dividono in proprietà generali, scale, ascenzore e di riscaldamento condominiale. Le più rilevanti sono le tabelle di proprietà generali in quanto determinano in base ad una suddivisione proporzionale la manutenzione delle aree comuni.

Approfondisci

scia per aprire una Guest house o Affittacamere a Roma

Presentare la scia per aprire una Guest house o Affittacamere a Roma è una procedura che vine fatta attraverso lo sportello unico per le attività ricettive SUAR necessaria un attività imprenditoriale nell’ambito ricettivo.

Approfondisci

Il certificato di agibilità roma

Il certificato di agibilità roma attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene nel rispetto dei requisiti igienico-sanitari degli ambienti, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato.

Approfondisci

Fusione di un Appartamento - Fondere o unire una casa a Roma

Che cos'è la fusione urbanistica a Roma? Quando farla e con che pratica fondere o unire un immobile residenziale o commerciale? Tempi e costi della cila e variazione catastale per aggiornamento della planimetria.

Approfondisci

Cambio di destinazione d'uso a Roma

Hai necessità di cambiare la destinazione d'uso residenziale o commerciale a Roma? Leggi l'articolo informazioni riguardo ai tempi, costi e modalità del mutamento della categoria catastale e l'aggiornamento della planimetria catastale

Approfondisci

Come compilare e presentare la Cila al Suet di Roma

Vuoi sapere come complilare e presentare la cila al suet di Roma? Benissimo spero di esserti d'aiuto con questa lettura, frutto di un insieme di esperienze sul campo. E' un pò tempo che a Roma è in funzione lo sportello unico dell'edilizia telematico (SUET), che stravolge totalmente il metodo di compilazione e protocollazione delle pratiche cila.

Approfondisci

Scia per aprire un laboratorio artigianale a Roma

Hai intenzione di aprire un laboratorio artigianale a Roma? molto probabilmente se sei capitato in questo articolo desideri conoscere la procedura per l'autorizzazione di apertura per un'attività artigianale come una bottega o un laboratorio a Roma.

Approfondisci

Cerchi un bravo Geometra a Roma?

Lo studio tecnico Geoproject è composto da validi professionisti esperti nel disbrigo di pratiche amministrative ( pratiche cila, scia dia, variazioni catastale, millesimi, ecc. e cantieristica come la direzione dei lavori in cantiere

Approfondisci

 

Tempi e costi della Cila a Roma - Contattaci per prendere un appuntamento.

Il nostro onorario varia da caso per caso, generalmente può partire da un importo di circa € 600,00 (IVA esente - Regime forfettario), a questi vanno sommati i Tributi Catastali che ammontano ad € 50,00 e i costi istruttori di euro € 251,24.
Il nostro studio tecnico, nonché sede fisica, è all' Eur-Torrino. Effettuiamo sopralluoghi su tutto il territorio della Provincia di Roma. Il Costo della Cila a Roma non varia per le zone ricadenti nel Gra. Siamo operativi nelle zone ricadenti nel raggio e limitrofe al G.R.A. Sono coperte, ad esempio, le zone:
Eur, Malafede, Acilia, Casal Palocco, Ostia Antica, Castel Fusano, Infernetto, Castel Porziano, Casal Brunori, Casale Castellaccio, Casal Fattoria, Castel di Leva, Castel Romano, Colle di Mezzo Decima, e Castel di Decima Eur, Falcognana, Fonte Meravigliosa, Cecchignola, Fonte Laurentina, Giuliano Dalmata, Laurentino, Mezzocammino, Montemigliore, Mostacciano, Spinaceto Tor di Valle, Tor de' Cenci, Torrino, Trigoria, Vallerano, Vitinia, via Appia, via Ardeatina, via Cristoforo Colombo e via Ostiense, includendo inoltre le zone di San Paolo, Ardeatina, Roma 70, Grottaperfetta, Tor Marancia e Garbatella, Tuscolano Nord Tuscolano Sud Tor Fiscale Appio Don Bosco, Appio Claudio, Quarto Miglio, Pignatelli, Romanina, Gregna, Morena, Ciampino, Torre Spaccata, Torre Angela, Acqua Vergine, Torre Spaccata, Torre Maura, Tor Bella Monaca, Borghesiana, Torri e Castelli Tor Vergata, Giardinetti, Casal Bruciato, Casal Bertone, Casal de Pazzi, Rebibbia - Ponte Mammolo Podere RosaColli Aniene Tiburtino Tor Cervara Portonaccio Pietralata Monti Tiburtini Collina Lanciani San Basilio San Cleto Casal Monastero Torraccia Prato Lauro Settecamini Case Rosse Casale Caletto Casale Cavallari - Salone Monte Sacro, Val Melaina, Monte Sacro Alto, Fidene, Serpentara, Casal Boccone, Conca d'Oro, Sacco Pastore, Tufello, Aeroporto dell' Urbe, Settebagni, Bufalotta, Tor S. Giovanni Villaggio Olimpico - Parioli - Flaminio - Salario - Trieste - Villa Borghese - Villa Ada - Nomentano - San Lorenzo - Universita - Verano Rioni Borgo, Campitelli, Campo Marzio, Celio, Colonna, Esquilino, Ludovisi, Sallustinano, Monti, Parione, Pigna, Ponte, Prati, Regola, Ripa, S. Angelo, S. Saba, S. Eustacchio, Testaccio, Trevi, Trastevere e parte di Castro Pretorio, il quartiere Della Vittoria e parte dei quartieri Trionfale, Ostiense ed Ardeatino
Le richieste pervenute oltre queste zone saranno valutate per cercare di offrire il miglior prezzo possibile.

Contattaci per un preventivo gratuito ci occupiamo di aggiornare la tua planimetria catastale a Roma, sopralluoghi entro le 24 ore, pratiche evase entro 76 ore, rilievi dettagliati nel tuo appartamento. Professionalità, affidabilità e competenza sono le nostre regole d'ufficio. Servizio offerto dallo Studio Tecnico Geoproject.