In alcuni casi, persino un capannone industriale è potenzialmente in grado, con interventi mirati, di cambiare completamente aspetto e destinazione, convertendosi in un ricercato Loft all’ultima moda.

Queste trasformazioni sono possibili sia che l’immobile in questione sia un edificio preso nella sua interezza, piuttosto che un singolo appartamento, più o meno grande, o addirittura anche solo una pertinenza dello stesso. Con questa guida vogliamo aiutarvi a capire quando è possibile effettuare il cambio di destinazione d’uso a Roma, e in che condizioni e come si deve fare, ovvero quali sono le autorizzazioni da richiedere, le pratiche da sbrigare e i costi da affrontare.

Vediamo però innanzitutto di comprendere cos’è una destinazione d’uso e quali sono le principali destinazioni d’uso previste dalla normativa vigente.

DEFINIZIONE DI DESTINAZIONE D’USO

In urbanistica viene definita destinazione d’uso di un immobile l’insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo di quel determinato manufatto edilizio. E’ bene sottolineare che, nel caso in cui, in un fabbricato o all’interno di una singola unità immobiliare, coesistano diverse destinazioni d’uso, viene normalmente assegnata quella che risulta essere prevalente in termini di superficie utile.

Da qualche anno a questa parte, il cosiddetto decreto Sblocca Italia, numero 133 del 12 settembre del 2014, ha proposto alcune semplificazioni in edilizia. Con esse ha definito il concetto di cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, poiché alcune agevolazioni sono state introdotte per quei cambi d’uso che invece rilevanti non sono.

Puntualizzazione doverosa, su cui noto molta confusione tra i miei clienti, sta nella differenza tra catasto e urbanistica. Spesso mi viene richiesta un cambio di destinazione al catasto. Il cambio di destinazione d’uso a Roma avviene prima di tutto all’urbanistica chiedendo il “permesso” al comune. In una seconda fase aggiorno la parte fiscale al catasto. Ciò che mi permette o no di realizzare il cambio è la pratica urbanistica.

QUALI SONO LE DESTINAZIONI D’USO RILEVANTI DEFINITE DALLA LEGGE?

La normativa urbanistica indica 7 macro-categorie. Il vostro immobile ricadrà sicuramente in una di queste!

1. 1. residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura. Sono comprese quelle utilizzate in modo promiscuo (abitazione – studio professionale o abitazione – affittacamere) quando la prevalente superficie dell’unità sia adibita ad uso abitativo;
   2. industriale e artigianale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall’azienda;
   3. commerciale al dettaglio: negozi di vicinato, media distribuzione, le attività commerciali di grande distribuzione, le attività commerciali all’ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;
   4. turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi ed aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere;
   5. direzionale e di servizio: banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, uffici privati e studi professionali in genere;
   6. commerciale all’ingrosso e depositi
   7. agricola e funzioni connesse ai sensi di legge: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agricampeggi.

E’ importante precisare che, in caso di diverse destinazioni d’uso di un fabbricato o di unità immobiliare, si assegna quella prevalente in termini di superficie utile. Significa che se una unità è residenziale al 50,01% e al 49,09 a commerciale, allora trattasi di residenziale.

Altra cosa sono le destinazioni d’uso catastali indicate in visura catastale, la cui variazione avviene successivamente all’ottenimento in comune del “permesso”.

Definizione: cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, come sopra indicate. Se si resta all’interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.

QUANDO È POSSIBILE CAMBIARE LA DESTINAZIONE D’USO A ROMA? PRESCRIZIONI CONDOMINIALI E URBANISTICHE.

Ragioniamo al contrario. Il cambio di destinazione d’uso a Roma è sempre ammesso a meno che:

• gli  interventi edili: spesso nel cambiare l’uso occorrono degli interventi volti al rispetto dei requisiti normativi. Ad esempio, la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l’allargamento dei vani etc.
• onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la Direzione lavori, obbligatoria in questi casi e l’eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere.
• oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, circa 1000 € ogni 10 mq (variano da comune a comune). Viviate in un condominio il regolamento condominiale vieti il cambio. Questo divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini (tipico è il regolamento approvato da ogni singolo proprietario all’atto dell’acquisto dell’immobile dalla ditta costruttrice). Se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest’ultimo non può contenere restrizioni
• lo strumento urbanistico comunale indichi che sul vostro immobile non è possibile realizzare il cambio destinazione d’uso. Lo strumento è ilPiano Regolatore Generale, ad oggi sostituito dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico. Presentandovi al comune e ricercando il vostro immobile all’interno delle mappe, capirete a quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi che potete realizzare su di esso.
• lo strumento urbanistico comunale indichi che sul vostro immobile non è possibile realizzare il cambio destinazione d’uso. Lo strumento è ilPiano Regolatore Generale, ad oggi sostituito dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico. Presentandovi al comune e ricercando il vostro immobile all’interno delle mappe, capirete a quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi che potete realizzare su di esso.

Ora, per proseguire, occorre aprire una parentesi. Gli interventi edilizi si classificano in:manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. Ad esempio: sostituire le piastrelle del bagno ricade in manutenzione ordinaria, aprire una porta in un muro portante in manutenzione straordinaria etc….Il piano regolare indica fino a quale livello di interventi possiamo realizzare sulla nostra casa. Facciamo un esempio: edificio in centro storico, il PRG indica come intervento massimo la manutenzione straordinaria. Voi non potrete demolire e ricostruire il vostro stabile, perché è una categoria di intervento superiore!!

A ognuno di questi interventi è associata una diversa pratica da consegnare in Comune. E per il cambio di destinazione d’uso?

QUALE PRATICA EDILIZIA UTILIZZARE PER IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO? SCIA O PERMESSO DI COSTRUIRE?

Arriviamo al nostro caso:

IMPORTANTE: IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO, ANCHE SE ATTUATO CON LAVORI DI MODESTA ENTITÀ O SENZA OPERE, SI CONFIGURA COME UNA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA SOGGETTA A PERMESSO DI COSTRUIRE,PERCHÉ ALLA FINE DELL’INTERVENTO L’ORGANISMO EDILIZIO È DIVERSO DAL PRECEDENTE. IL CAMBIO D’USO, QUALUNQUE SIA L’ENTITÀ DEI LAVORI, PORTA SEMPRE ALLA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA PESANTE.

Quindi, il cambio di destinazione d’uso ricade in RISTRUTTURAZIONE per cui occorre presentare in comune un permesso a costruire. Questo, a meno che, il cambio avvenga nella stessa categoria (vedi sopra), ad esempio da abitazione a studio professionale, per cui è possibile utilizzare la SCIA.

IL CAMBIO D’USO ALL’INTERNO DELLA STESSA CATEGORIA È INVECE SEMPRE AMMESSO. COSÌ, PER ESEMPIO, SI POTRÀ TRASFORMARE UN AFFITTACAMERE IN ABITAZIONE.

Fino a questo momento, abbiamo parlato del cambio d’uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione catastale (aggiornamento). Tutto questo comporterà una modifica della rendita e della categoria, quindi tasse diverse da pagare (Imu, Tari, etc.)

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell’immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, a cui andranno allegati i certificati d’impianto, il certificato energetico APE etc. Quindi, per ottenere il passaggio, tutti gli impianti dovranno essere conformi alle normative in vigore.

SE IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO COMPORTA UN AUMENTO DEL CARICO URBANISTICO OCCORRE PAGARE GLI ONERI DI URBANIZZAZIONE?

Il cambio destinazione uso di un fabbricato ha per effetto il passaggio da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un’altra e di conseguenza un differente carico urbanistico (diversi consumi d’acqua, carico nella fognatura, parcheggi etc.) , con la precisazione che lo stesso a volte avviene senza opere edili a seguito del mero mutamento d’uso.

Il cambio destinazione uso a Roma, anche se attuato senza la realizzazione di opere edilizie, comporta l’obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione ed in misura rapportata alla differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione rispetto a quella già in atto, allorquando la nuova destinazione sia idonea a determinare un aumento quantitativo e/o qualitativo del carico urbanistico della zona. Capito? Se in passato, per la destinazione attuale avete pagato 100 € in oneri, e con la nuova destinazione, in caso di nuova costruzione, avreste dovuto pagare 150 €, il comune vi chiederà solo la differenza pari a 50 €.

Quantizzare gli oneri di urbanizzazione è difficile, in quanto dipende dal tipo di passaggio e dal comune. Ogni comune ha i suoi criteri!!Adesso dovreste aver più chiaro cosa implica un cambio di destinazione d’uso…

QUALI SONO I TEMPI E I COSTI PER IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO E L’ITER DA SEGUIRE?

Per quanto riguarda le fasi, il primo passo da intraprendere è contattare un tecnico il quale reperirà i documenti relativi all’immobile depositati presso gli archivi comunali; ad esempio permesso a costruire, concessioni, SCIA, agibilità etc.

Per far questo si procede con una richiesta di visura delle pratiche. Il comune di Roma, ad esempio, fissa un appuntamento entro tre mesi dalla richiesta.
Da questi documenti si potrà ricavare lo stato legittimo (ultima planimetria comunicata) e dopo il rilievo da parte del tecnico, quest’ultimo verificherà la regolarità urbanistica (assenza di abusi).

Una volta analizzata la regolarità, si passerà alla verifica dei requisiti igienico-sanitari dell’intervento e all’eventuale progettazione degli spazi, con la stesura del progetto per il cambio di destinazione d’uso.

Dunque i tempi sono dovuti più che altro al reperimento dei documenti dell’immobile.

La pratica per il cambio di destinazione d’uso prevede, inoltre, che gli impianti siano tutti a norma e dotati di regolare certificato di conformità.

Riuscire a generalizzare e quantizzare un costo è difficile in quanto le variabili sono molteplici. Quello che incidere nel cambio di destinazioe d’uso sono:

• 1. l’immobile non possegga le caratteristiche intrinseche obbligatori per legge. In particolare, a seconda del tipo di destinazione d’uso,bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico- sanitarie. A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime (bagno minimo 2,5 mq etc.) e rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali)……