FRAZIONARE APPARTAMENTO ROMA

Cosa sapere prima di divedere un'unità immobiliare?

pratica di frazionamento a roma

IL FRAZIONAMENTO

Frazionare un appartamento a Roma, un negozio o un laboratorio, significa dividere in due o più parti un immobile dotato di specifica autonomia funzionale; dunque un intervento strutturato nei riguardi delle operazioni di separazione dei singoli impianti, come in genere l'idrico, elettrico e gas con le rispettive predisposizioni dei contatori.

Frazionare significa mettere in relazione diversi fondamenti di base, che a seconda della complessità dell'intervento potranno essere più o meno vincolanti.
Un elenco delle valutazioni da considerare:

  • Previsioni ostative da parte del regolamento di condominio;
  • Le previsioni del piano regolatore generale in merito alla specifica zona di tessuto urbanistico;
  • La presenza o meno di vincoli ostativi da parte degli enti pubblici di vigilanza interessati;
  • Il rispetto regolamento edilizio comunale;
  • Il rispetto dei minimi standard igienico sanitari.

Una volta vagliata la fattibilità dal punto di vista amministrativo è generalmente buona norma eseguire tutti gli accertamenti e studi preliminari in campo pratico, mediante dei saggi il loco, ad esempio in prossimità delle condotte di scarico per l'individuazione delle braghe di adduzione, controllare i margini di spessore di sottofondo del massetto per il passaggio delle nuove condotte di scarico con le giuste pendenze.

Sono tanti gli accorgimenti da prendere in considerazione, e se non valutate prima della fase esecutiva di cantiere potrebbero aumentare drasticamente tempi e costi di investimento. E' consigliabile a seconda della criticità dell'operazione di affidarsi a tecnici esperti del settore.

Prima di iniziare i lavori di ristrutturazione edilizia mediante le opere che determinano di frazionamento è necessario presentare al Comune una specifica pratica urbanistica che legittima l'intervento.

Una novità abbastanza importante in materia di frazionamento è l'approvazione del decreto "SbloccaItalia" che apporta alla disciplina urbanistica un interessante novità:
L'estensione degli interventi di manutenzione straordinaria alle opere di frazionamento e quindi attuabili con la pratica Cila; semplificando dunque l'iter burocratico e cosa più importante si possono iniziare i lavori senza aspettare i 30 giorni di silenzio assenso.

Grazie alle semplificazioni apportate in campo amministrativo per frazionare un appartamento a Roma occorre, come anzidetto, presentare una comunicazione inizio lavori asseverata "cila" mediante lo sportello unico per l'edilizia telematico "Suet"; la procedura sostituisce la vecchia Dia "Denuncia Inizio Attività". Una volta ultimati i lavori occorre predisporre l'aggiornamento delle planimetrie catastali mediante la presentazione di una pratica di variazione catastale all'Agenzia delle Entrate o Catasto Fabbricati.

Correlato all'aggiornamento di variazione catastale andrà presentata anche la comunicazione di fine lavori e il collaudo delle opere a firma del direttore dei Lavori.

Il costo per Frazionare a Roma dipende dagli oneri da versare al comune che sono variabili in quanto quantificabili con un computo metrico estimativo.

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I VARI STEP OPERATIVI E AMMINISTRATIVI DEL FRAZIONAMENTO

Occorre reperire tutta la documentazione storica dell’immobile, in particolare l’ultima preesistenza urbanistica e la  relativa documentazione catastale.
Qualora il proprietario non sia in grado di fornire tale documentazione, attendibile e completa, occorre effettuare le ricerche presso gli uffici competenti.

 

Controllo delle legittimità delle preesistenze, operazione che consiste nel relazionare la situazione dello stato dei luoghi dell'appartamento con l'ultima preesistenza urbanistica. Da questi elaborati parte qualsiasi richiesta di autorizzazione. Si prende atto delle opere legittimamente autorizzate e si definiscono in tale fase le dimensioni e il numero delle unità immobiliari, le loro partizioni interne.

N.B.:
In relazione alla pratica di frazionamento il progettista deve controllare bene la documentazione dell'appartamento, e in particolare l'ultimo titolo che legittima lo stato dei luoghi.

La documentazione probatoria che definisce lo stato legittimo deve essere un titolo edilizio che non è da confondere con la documentazione catastale non probatoria.
L'unica planimetria catastale a carattere probatorio è la planimetria d'impianto del 1939 che costituisce un titolo a tutti gli effetti; non faranno fede le modifiche catastali successive se non supportate da successive autorizzazioni edilizie o condoni.

Confronto tra lo stato dei luoghi e stato legittimato dal titolo abilitativo (licenze edilizia, permesso di costruire, concessione in sanatoria, agibilità, impianto del 39, ecc.), Tale confronto è molto importante al fine di valutare la necessità di sanatoria e/o eliminazione parti incongrue e abusive. Qualora si riscontrino difformità occorre ripristinare lo stato legittimo prima della presentazione della pratica edilizia o presentare una sanatoria (con eventuale pagamento degli oneri) prima o contestualmente alla presentazione della DIA nei casi in cui è possibile.
N.B. : Se le opere abusive non rispettano gli strumenti urbanistici l’unica possibilità per procedere con la presentazione con il frazionamento è il ripristino dello stato legittimo.

Fase amministrativa e aggiornamento catastale:

Definizione della pratica con cui il frazionamento verrà autorizzato urbanisticamente, domanda, Dia, Scia o permesso a costruire da consegnare al comune pagando gli oneri concessori, i diritti ed eventualmente la monetizzazione dei parcheggi pertinenziali.

 

Acquisizione di eventuali nulla osta in riferimento ai vincoli rilevati qualora sull’immobile siano presenti. Occorre presentare il progetto agli enti preposti al fine di ottenere il nulla osta all’intervento. Le tempistiche burocratiche variano a seconda del tipo di vincolo.

 

come ottenere il permesso al frazionamentoRequisiti dell' impresa esecutrice "DURC e ORGANICO MEDIO ANNUO" , la domanda di frazionamento deve sempre riportare il nominativo dell’impresa che eseguirà i lavori. Tale impresa dovrà fornire da allegare alla pratica i propri dati anagrafici, l’organico medio annuo (compilando la modulistica apposita) ed allegare il documento unico di regolarità contributiva (D.U.R.C.).

la pratica di frazionameto a roma Comunicazioni preliminari prima dell'inizio lavori, l'obbligo è previsto per i casi citati dall’art. 99 comma 1 del DLgs 9 aprile 2008, la corrispondenza va inoltrata alle amministrazioni competenti, USLDirezione Provinciale del Lavoro. Tale documento dovrà essere di nuovo inviato ogni qualvolta ci siano delle variazioni del contenuto (es. variazione e/o integrazioni di impresa, importo dei lavori, uomini giorno….) Copia della notifica deve essere affissa in maniera visibile presso ilcantiere e custodita a disposizione dell'organo di vigilanza territorialmente competente.

si può frazionare con la cilaCartello di cantiere: art. 27, comma 4, del DPR 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia),  Il cartello deve essere obbligatoriamente esposto prima dell'inizio dei lavori di frazionamento nel quale deve venire almeno indicato: estremi della concessione, indicazione dell'impresa costruttrice, indicazione della proprietà, indicazione delle ditte sub appaltatrici, progettista e direttore dei lavori, indicazione delle ditte impiantiste.

 

dividere un appartamento a romaAggiornamento Catastale, mediante procedura Doc.fa in variazione, soppressione del vecchio identificativo catastale (subalterno) con la costituzione di due o più subalterni per ogni unità immobiliare oggetto di frazionamento, citando nella apposita relazione tecnica il titolo edilizio abilitativo.

 

iter amministrativo per il frazionamentoCertificato di fine lavori e collaudo,  viene compilato dal committente, che attesta la data di fine lavori di frazionamento, e dal direttore dei lavori, che attesta che le opere realizzate sono conformi ai tipi progettuali presentati. Al certificato si allega copia dell’avvenuta variazione catastale conseguente alle opere realizzate. La documentazione va presentata direttamente presso l’Ufficio Protocollo del Comune di appartenenza.

Quale autorizzazione comunale presentare per il Frazionamento?

Ogni territorio ha i suoi procedimenti per ottenere la conformità urbanistica e rendere il frazionamento regolare dal punto di vista urbanistico.

Gli appartamenti devono rispettare regole che dipendono da comune a comune: dimensioni minime (ad esempio a Roma minimo 45 mq a lordo delle murature), requisiti igienico-sanitari, etc. Nel Testo unico dell´ Edilizia il frazionamento è considerato un intervento di “ristrutturazione edilizia” (Art 3 c.1 Lett. D del DPR 380/01), autorizzabile con il permesso di costruire o la Superdia (in alcuni comuni la SCIA con pagamento degli oneri).

Oltre all’ autorizzazione il secondo documento che bisogna protocollare allo sportello unico dell' edilizia è la “fine lavori” dove il proprietario dichiara che i lavori sono stati realizzati conformemente al progetto presentato e che procederà alla variazione catastale.

Frazionamento catastale dell' appartamento:

Conclusa la fase amministrativa si procede con l’ aggiornamento agli uffici dell’ Agenzia del Territorio (ex catasto). Il proprietario ed un tecnico abilitato devono presentare, con la procedura DOCFA, la variazione catastale“sopprimendo” il vecchio subalo certificato di regolare esecuzione). Ricordo che Il catasto è l' ufficio del Ministero terno e “costituendone” di nuovi che saranno coincidenti con gli appartamenti ottenuti dal frazionamento. All’ interno del DOCFA andranno inseriti i numeri di protocollo del titolo abilitativo che ha autorizzato l'intervento e della “fine lavori” (dell' Economia che si occupa di censire dal punto di vista fiscale gli immobili, gli elaborati qui depositati non hanno valore probatorio ed amministrativo e quindi non sono utili a verificare la conformità urbanistica.

Quanto costa frazionare?

I costi di un frazionamento sono diversi a seconda del comune di appartenenza e del' entità dell' intervento. Le voci principali sono:

Diritti di istruttoria della pratica Dia o Scia.

Oneri Concessori, sono previsti in quanto c'è un aumento del carico urbanistico che incide in proporzione al numero delle unità immobiliari che si andranno a sviluppare. Gli oneri concessori si dividono in: Oneri dovuti all'urbanizzazione primaria e secondaria e oneri dovuti al costo di costruzione. Questi costi sono molto variabili in quanto sono commisurati all'entità dell' intervento, il calcolo viene fatto nella perizia giurata applicando dei coefficienti al computo metrico estimativo delle opere di frazionamento, solitamente è pari al 10%-15% del costo dei lavori. Il computo metrico deve essere sviluppato in base al Prezzario Regionale. (d.c.c. del Comune di Roma n. 19/2005  e n.12/2007).

-Monetizzazione dei parcheggipertinenziali (a volte non viene applicato).

-Imposta catastale;per la variazione (50€ ad appartamento).

-Parcella del tecnico.

Approfondimenti

CILA CIL Roma il SUET Sportello Telematico per edilizia

Il SUET è uno sportello telematico a disposizione dei cittadini e dei tecnici professionisti progettato per semplificare la presentazione delle comunicazioni e delle istanze necessarie per la realizzazione degli interventi edilizi, agevolarne l’istruttoria  da parte degli uffici competenti, monitorarne lo stato d’avanzamento da parte di tutti i soggetti interessati sino alla conclusione dell’intervento edilizio.

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