Manutenzione straordinaria

Gli interventi di manutenzione straordinaria dopo l’approvazione del decreto sblocca Italia.

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti dall’articolo 3, comma 1, lettera b) del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01) le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso;(lettera così modificata dall’art. 17, comma 1, lettera a), legge n. 164 del 2014)

Con l’approvazione del decreto sblocca Italia sono state introdotte sostanziali modifiche al concetto di manutenzione straordinaria: da una parte il riferimento a “volumi e superfici delle singole unità immobiliari” è stato modificato nel concetto di“volumetria complessiva degli edifici”. Mentre dall’altra lo Sblocca Italia contribuisce a far rientra nella categoria della manutenzione straordinaria anche gli interventi di frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Tale modifica amplia leggermente l’area tematica degli interventi che rientrano nella categoria della manutenzione straordinaria: ricordiamo che tra le operazioni rientranti in questo insieme si allineano anche l’installazione di ascensori e scale di sicurezza, la realizzazione e miglioramento dei servizi igienici oltre alla sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso.

Come modifica l’articolo 3, comma 1, lettera b) del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r.380/01) dopo il decreto sblocca Italia:

b) “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso; (lettera così modificata dall’art. 17, comma 1, lettera a), legge n. 164 del 2014)

Esempi di interventi di manutenzione straordinaria

Di seguito un elenco, comunque di interventi di ristrutturazione che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:

Opere esterne:

– rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;

– sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali;

– realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;

– interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;

Opere interne:

  • consolidamento statico di strutture portanti dell’edificio, sia in fondazione che in elevazione;
  • sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda;
  • rifacimento di scale e rampe;
  • realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
  • rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
  • sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici, volumi e destinazione d’uso;
  • frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, purché non comportino la modifica dell’assetto distributivo dell’intero fabbricato;

Sono compresi anche interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l’aumento di volumi o superfici utili, come scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all’esterno dell’edifico.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.

Gli interventi di manutenzione straordinaria

Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una certa trasformazione dell’immobile, senza però mutarne destinazione d’uso, superfici e volumi, e che spesso richiedono un progetto a firma di tecnico abilitato.

Per questo è necessario presentare in comune, prima dell’inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), asseverata dal tecnico ed accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.

Nel caso in cui i lavori prevedano interventi su parti strutturali, come l’apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.

Prima dell’introduzione della cila, per gli interventi catalogati come manutenzione straordinaria era necessaria la Dia anche per gli interventi come il frazionamento, la fusione e il cambio di destinazione d’uso.

Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri. Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell’edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.

Detrazioni fiscali per interventi di manutenzione straordinaria

Gli interventi di manutenzione straordinaria possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l’efficientamento energetico, di detrazione 65%.

Tuttavia le due agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, oppure, nel caso in cui gli interventi possano fruire dell’una o dell’altra, scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione. Un’altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell’immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.

Iva agevolata per interventi di manutenzione straordinaria

Come accade per la manutenzione ordinaria, anche gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell’Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa. iva per manutenzione straordinaria Tale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall’impresa e all’acquisto dei materiali, se effettuato dall’impresa stessa. Se invece l’acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l’aliquota Iva è quella ordinaria.

Se invece gli interventi sono finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, l’aliquota Iva agevolata è del 4%.

Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all’impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

I costi delle prestazioni professionali del tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria. È possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.

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