Modifica della planimetria catastale a Roma

Planimetria catastale errata? Ecco come modificarla

Se sei arrivato a leggere questa pagina hai bisogno della modifica della planimetria catastale a Roma o anche detta rettifica della piantina al catasto è richiesta nella maggior parte dei casi in procinto di una compravendita. Infatti è in queste occasioni che ci si accorge delle difformità sulla planimetria catastale.

Con la variazione catastale si comunica all’agenzia delle entrate le modifiche avvenute all’interno di un immobile. Le variazioni dei dati catastali (planimetria, identificativi, titolare del bene, toponomastica, etc.) si aggiornano online tramite la procedura DOCFA, tramite un tecnico abilitato come ad esempio un Geometra.

I dati catastali si verificano su due documenti fondamentali per il catasto:

  • la visura catastale: indica la proprietà dell’immobile, il piano, l’interno, i metri quadri e la rendita catastale
  • planimetria catastale: il grafico depositato negli archivi catastale in scala 1:100 o 1:200, contiene i confini, l’esposizione e i dati piano, interno, scala e altezza

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Quando viene richiesta la modifica della planimetria catastale

La modifica della planimetria catastale a Roma comunica la variaazione o la rettifica di una pianta catastale. L’esempio che più calsa è sono gli interventi realizzati durate una ristrutturazione di un appartamento con varizione degli spazi interni e duenque la demolizione e la ricostruzione dei tramezzi o dei muri, o un ampliamento, o il caso del frazionamento. La modifica della planimetria catastale a Roma è obbligatoria anche a seguito di pratica edilizia a sanatoria per regolarizzare casa prima del rogito.

I casi più frequenti di rettifica della planimetria catastale sono:

  • Per ottenere la conformità catastale prima di un rogito
  • Modifica della distribuzione di un appartamento dovuta alla ristrutturazione con spostamento di tramezzi.
  • Frazionamento o fusione di unità immobiliari.
  • Cambio di destinazione d’uso. Ad esempio trasformazione di negozio in abitazione, box in cantina, soggiorno in cucina, posto auto in box.
  • Ampliamento per piano casa.
  • Modifica della toponomastica come indirizzo, nome del proprietario o altri dati presenti nella visura catastale.

L’aggiornamento della planimetria catastale si presenta solo dopo la verifica urbanistica della casa, in quanto il catasto in Italia non e’ probatorio (non dimostra la preesistenza di un progetto autorizzativo). La variazione catastale è uno dei principali elaborati utili a richiedere il certificato di agibilità.

Come effettuare una modifica della planimetria catastale?

La pratica viene elaborata da un tecnico abilitato (geometra a Roma, architetto o ingegnere) che, dopo aver rilevato lo stato di fatto, compila attraverso la procedura DoCfa gli elaborati necessari alla consegna presso l’agenzia del territorio provinciale (attualmente diventata agenzia delle entrate) il catasto a Roma si trova in Viale Antonio Ciamarra, 139.

Il sistema è stato elaborato dall’Agenzia delle Entrate e prevede l’utilizzo del software gratuito scaricabile dal sito ufficiale con tutti gli archivi separati per provincia sia per il catasto terreni che per il catasto fabbricati. Il tecnico dovrà inviare telematicamente attraverso i vari portali che offrono l’abbonamento (il piu’ utilizzato e il Sister), o consegnare direttamente agli sportelli, una planimetria catastale aggiornata ed un modulo compilato in base alla tipologia di variazione possono essere compilati piu’ moduli nel software stesso.

Il proprietario dell’immobile dovrà presentare il proprio documento d’identità, gli estremi dell’atto di provenienza e l’ultimo titolo abilitativo, autorizzazione o comunicazione (DIA, SCIA, CILA) con cui sono stati effettuati i lavori (utili a verificare la conformità urbanistica).

tempi per la variazione sono solitamente rapidi: gli uffici del Catasto protocollano la procedura dopo alcuni giorni lavorativi e rilasciano la ricevuta di effettuata registrazione della variazione richiesta.

Il costo da versare al catasto per la variazione è solitamente di poche decine di euro (a Roma € 50) il costo varia in base al numero di planimetrie che devono essere allegate alla procedura di accatastamento per esempio se si devono presentare la variazione catastale dell’appartamento e della cantina il costo sara’ di euro 100 in quanto devono essere presentate due planimetrie (l’esempio e stato di proposito inventato).

Nell’ambito della conoscenza dei servizi messi a disposizione dalla Agenzia delle Entrate, per quello che riguarda il catasto e gli immobili in generale, conoscere dettagli tecnici riguardanti le operazioni da eseguire e le eventuali procedure burocratiche da attivare, può essere un vantaggio, specie nel momento in cui dobbiamo conoscere bene eventuali sanzioni da evitare.

Nella maggiore infatti, un professionista serio sa indicarci come muoverci, e dovrebbe lui prima di altri guidarci tra le carte e le scadenze da rispettare.

Ma considerando che purtroppo l’Italia è un Paese assai complicato per quello che riguarda la burocrazia, e considerando anche che comunque possiamo incappare in qualche professionista alle prime armi o magari distratto, è sempre meglio conoscere per primi eventuali documenti nel dettaglio.

Questa volta ci occuperemo quindi della variazione catastale, cercando di capire più dettagli possibile sul documento.

La variazione catastale cos’è e quando farla

Diciamo subito che la variazione catastale è il documento da presentare all’Agenzia delle Entrate nel momento in cui l’immobile di nostra proprietà subisce delle modifiche. I dati catastali modificati e rilevati da un tecnico abilitato, (ingegnere, geometra) vanno presentati tramite procedura telematica all’Agenzia.

La procedura di segnalazione delle avvenute modifiche va fatta entro alcuni giorni attraverso la compilazione dellavariazione catastale sul programma DOCFA, programma gratuito messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

Dopo gli eventuali interventi edilizi effettuati, va presentata la variazione catastale entro 30 giorni dalla fine dei lavori, questo per evitare sanzioni che si aggraverebbero sul costo totale della variazione segnalata.

Quanto costa una pratica per modifica della planimetria al catasto?

Il compenso che un tecnico abilitato chiede per redarre e presentare la variazione catastale include i costi per :

  • il sopralluogo e la rappresentare graficamente l’immobile;

  • compilare la pratica con il programma DO.C.FA;

  • pagare i tributi dell’Agenzia delle Entrate (50 euro per ogni unità immobiliare);

I fattori per cui il prezzo della pratica può variare sono:  tempi di presentazione, le dimensioni dell’edificio, l’entità della variazione.

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Modifica della planimetria

La modifica della planimetria catastale a Roma consiste nell’aggiornare alla realta’ eventuali difformita’ sia nella piantina-planimetria del nostro appartamento, sia nella correzione di errori nei dati catastali non coerenti come l’intestazione (proprieta’) o errati identificativi (foglioparticella e subalterno).

Modifica della planimetria per aggiornamento planimetria errata o difforme le causali :

Attraverso il docfa (software utilizzato per aggiornare la piantina catastale) si inseriscono le causali o motivazione per il quale si deposita una nuova planimetria al Catasto di Roma.

Di seguito spiegheremo quali sono permesse nella compilazione del documento della pratica catastale;

Modifica della planimetria catastale per Divisione appartamenti

Da utilizzare esclusivamente quando si fraziona una unità immobiliare da cui ne derivano 2 o più, indipendentemente dal fatto che le u.i. debbano formare oggetto di trasferimento di diritti reali (Circolare n. 4 29/10/2009).
In questo caso si assegnano nuovi subalterni.

Modifica della planimetria catastale per frazionamento a seguito di trasferimento di diritti

Da utilizzare esclusivamente quando da una unità ne derivino due o più in vista di trasferimento di diritti reali o altra equivalente finalità. 
Secondo la Circolare n. 4 29/10/2009, se le nuove porzioni derivano da un unità immobiliare censita in catasto con attribuzione di rendita, anche a ognuna di esse deve essere attribuita una proprio redditività. Pertanto non potranno essere censite in categoria F/4.
Si assegnano nuovi subalterni.

 

Modifica della planimetria per fusione appartamento

Da utilizzare esclusivamente quando da due o più unità (di qualsiasi categoria e partita speciale) vengono fuse in una sola unità, perciò andranno poi assegnati nuovi subalterni.

Modifica della planimetria per ampliamento esempio nel Piano casa

Da utilizzare nei casi in cui vi è un aumento di superficie utile dell’unità.
Si hanno due casi:

  • l’ampliamento modifica la sagoma in pianta dell’u.i.u. originaria. E’ necessario presentare Tipo mappale per modifica della mappa del Catasto terreni.
    Nella predisposizione del documento Docfa occorre sopprimere il subalterno originale e attribuire nuovo subalterno alla variazione.

  • l’ampliamento è all’interno della sagoma del fabbricato. (es. realizzazione di piano soppalco calpestabile, sottotetto, sopraelevazione, realizzazione di terrazze a sbalzo, veranda).
    Anche in questo caso è necessario assegnare nuovi subalterni.

Si ritiene che non debba essere utilizzata tale causale nei casi di realizzazione di soppalco non calpestabile.
Può essere usata contemporaneamente ad altre causali.

Demolizione totale

Da utilizzare esclusivamente nei casi in cui si interviene per demolire totalmente la consistenza dell’unità e farne derivare un’area urbana o un lastrico solare.
La causale ha le seguenti caratteristiche:

  • le unità derivate vanno censite rispettivamente in cat. F/1 o in cat. F/5;

  • nel caso di realizzazione di area urbana, occorre presentare Tipo Mappale per la modifica della mappa dei terreni.

  • Necessita di tipo mappale, se modifica la mappa.

  • È dovuto il pagamento dei diritti.

Poiché, di norma, in tali casi viene richiesto un nuovo numero di particella con PREGEO, tale causale prevede che il numero di particella sia intero (senza subalterno); se, per qualsiasi motivo, dovesse, invece, essere assegnato un numero di subalterno il sistema non permette di continuare, il solo modo di proseguire sarà quello di scrivere in “altre variazioni”: “demolizione totale”.

Demolizione parziale 

Da utilizzare quando viene demolita parte della consistenza dell’unità originaria. 
La causale ha le seguenti caratteristiche:

  • sono ammesse, sia in soppressione che in costituzione, tutte le tipologie di u.i.u.;

  • può essere utilizzata contemporaneamente ad altre causali;

  • è necessario presentare Tipo mappale se avviene modifica della mappa dei terreni.

  • Si assegnano nuovi subalterni.

Modifica della planimetria catastale per diversa distribuzione degli spazi interni (esempio nella CILA SCIA o DIA a seguito di ristrutturazione appartamento)

 
La diversa distribuzione degli spazi interni viene utilizzata in caso di spostamenti, demolizione o costruzione di tramezzi divisori e/o porte di collegamento.
Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o contemporaneamente ad altre causali.
Non si assegnano nuovi subalterni se l’u.i. trattata ha un sub. superiore a 600.

Quanto tempo serve per presentare la pratica modifica catastale

I tempi per la pratica di variazione catastale, dalla richiesta all’ottenimento dell’approvazione da parte dell’Agenzia delle Entrate, possono variare.
La prima cosa che deve fare  il tecnico a cui ti affidi, per poter presentare la pratica, è il sopralluogo.
Dopo aver preso le misure disegna le planimetrie catastali.
Il tempo che impiega per il disegno va da un minimo di due giorni a un massimo di 2 settimane.
Dunque, i costi cambiano in base al tempo impiegato per il sopralluogo e per il disegno.

Modifica della planimetria catastale a seguito di frazionamento e fusione di due unita’ immobiliare

E’ utilizzata nei casi in cui vengono soppresse minimo 2 unità e costituite almeno 2 appartenenti alla stessa ditta, indipendentemente da categorie e partite di appartenenza. Fra queste possono esservi anche BCNC purché comuni esclusivamente alla stessa ditta.
In tutti gli altri casi si tratta di divisioni, fusioni etc.

Modifica della planimetria per planimetria mancante a Roma

Capita spesso che la planimetria catastale non si trova al catasto provinciale di Roma, in questo caso si dice che la planimetria catastale è mancante o non rasterizzata. Se la tua domanda è come sia possibile che nel 2019 non ci sia la piantina catastale negli archivi catastali, la risposta è semplice l’ufficio del catasto nell’arco degli anni a Roma ha spostato più volte la sede degli archivi, e nei vari passaggi qualche documento e’ stato perso. O molto piu’ facilmente quando si e’ passati dal catasto cartaceo a quello telematico non e’ stata rasterizzata la planimetria catastale.

Modifica della planimetria a seguito di cambio della destinazione d’uso

Contestualmente alla modifica della categoria edilizia varierà, infatti, anche la  rendita catastale necessaria su cui calcolare le imposte (Imu, Tari, Tasi, ecc).Quindi risultera’ necessaria effettuare una pratica Docfa per la varizione della destinazione di uso, da quella vecchia a quella nuova.

Modifica della planimetria per esatta rappresentazione grafica con procedura DOCFA

in questo caso è necessario controllare che dette variazioni non comportino aumenti di consistenza con possibili implicazioni riguardanti l’abusivismo edilizio (Risoluzione prot. C3/1455 del 13/11/1995) e/o fiscali. Occorre invitare il professionista ad indicare espressamente nella denuncia stessa che le variazioni apportate non comportano assolutamente aumenti di consistenza (Risoluzione prot. C3/1455 del 13/11/1995). La verifica della corretta utilizzazione della causale può essere agevolmente condotta dal tecnico in accettazione tramite la semplice consultazione planimetrica dell’unità in variazione.

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Servizio Costo modifica della planimetria catastale istruttoria

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