Per planimetria catastale difforme a Roma si intende la non conformità dello stato dei luoghi, ciò dello stato di fatto dell’appartamento, con la rappresentazione grafica della planimetria catastale.

In genere le difformità catastali possono essere dovute a seguito di ristrutturazioni eseguite senza il deposito degli opportuni titoli urbanistici. Sono tanti gli immobili modificati nel corso degli anni senza le relative autorizzazioni al Comune o senza il successivo deposito della planimetria catastale.

In questi casi la soluzione è procedere con la regolarizzazione al comune e al catasto. Prima del rogito (atto di compravendita) è buona norma verificare la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto dell’appartamento.

VERIFICHE DA EFFETTUARE PRIMA DEL ROGITO

Le verifiche da effettuare prima della compravendita di un immobile, sia da parte del venditore ma soprattutto del compratore oltre ad altre situazioni finanziarie hanno il fine di evidenziare se lo stato urbanistico sia conforme alla planimetria depositata al catasto di roma.

1) Urbanistico-amministrativo: ogni immobile ha una “legittimità urbanistica” a seguito di una licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire. E’ importante che lo stato di fatto sia conforme all’ultima autorizzazione presentata e protocollata al comune, nel caso contrario gli interventi sono stati realizzati “abusivamente” cioè non conformi alle leggi che disciplinano gli interventi.

Ad esempio la tipica ristrutturazione dove si spostano tramezzi interni cucine bagni etc. etc… va autorizzata tramite una CILA dal Marzo 2010, prima del 2010 c’era bisogno della DIA e antecedentemente di altri strumenti.

Per chi abbia realizzato una ristrutturazione  senza le autorizzazioni previste da normativa vigente, oggi vende un unità immobiliare “non conforme” e non sempre e’ materia facile richiederne la sanatoria.

2) Catastale: E’ possibile che dal punto di vista urbanistico-amministrativo l’immobile sia regolare ma che lo stato di fatto non è coincidente con la planimetria catastale. La soluzione di questo problema è di norma agevole e comporta solamente una variazione” presso gli uffici catastali. La variazione catastale può essere giustificata come “esatta rappresentazione grafica“, “diversa distribuzione interna” o altre “causali” citando nella relazione tecnica gli eventuali titoli che hanno portato alla modifica e verificando prima se per questi titoli sia stato terminato il giusto iter procedurale( esempio deposito di fine lavori);

E’ fondamentale sapere che il disegno catastale “non è probatorio”, cioè quello che viene rappresentato nella planimetria non è un’autorizzazione e non rappresenta una legittimità; mentre il documento amministrativo del comune (Licenza, concessione , permesso di costruire, DIA, CILASCIA etc..) depositato e protocollato rappresenta quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato. Per questo prima va verificata la regolarità urbanistica-amministrativa e successivamente quella catastale.

COME SISTEMARE UNA DIFFORMITA’ DELLA PLANIMETRIA CATASTALE

1) Se hai realizzato nel passato degli interventi chiedendo le dovute autorizzazioni ma senza presentare la nuova planimetria catastale l’operazione da effettuare è quella di affidare a un geometra la procedura di “variazione catastale” da consegnare con la procedura DOCFA all’ufficio provinciale dell’agenzia del territorio (catasto di Roma).

2) Se invece hai realizzato degli interventi senza depositare nessuna comunicazione al comune oppure hai ereditato una difformità dal vecchio proprietario la situazione è più complessa. In particolare bisogna conoscere quando sono stati effettuati i lavori e quali modifiche hanno comportato questi interventi ricercando i vecchi titoli abilitativi (concessione, licenza edilizia, etc) e successivamente valutare se presentare una CILA a sanatoria o una DIA a sanatoria.
Lo Studio Tecnico Geoproject – Geometra a Roma si occupa di sistemare difformità’ della pianta di casa rispetto alla planimetria catastale o di presentare variazioni catastali, garantendo sempre la massima professionalità’ e competenza contattaci per informazioni o preventivi gratuiti.

QUANDO SI SCOPRE SE UNA PLANIMETRIA CATASTALE È DIFFORME O NON CONFORME ALLO STATO DI FATTO?

Prima di rogitare un immobile, o meglio ancora, prima di fare un’offerta concreta per il suo acquisto è bene fare tutta una serie di indagini ed accertamenti: la conformità catastale dello stato di fatto è indubbiamente una delle prime cose che ci si premura di chiedere (o almeno così dovrebbe essere!).

In realtà, il notaio, o chi per esso, prima di fissare la stipula di un atto notarile, ha l’obbligo di verificare se lo stato di fatto dell’immobile in oggetto è conforme ai dati catastali e a quanto depositato in Comune. Le verifiche che effettua in realtà sono molteplici:

Innanzitutto controlla la proprietà, gli intestatari, la toponomastica e poi la planimetria. Lo stesso deve fare per quanto riguarda la conformità urbanistica: reperendo tutti i progetti depositati e protocollati che riguardino l’immobile, dalla sua costruzione originaria fino all’ultimo intervento attuato su di esso.

La conformità dello stato di fatto rispetto ai progetti approvati e alla planimetria catastale deve venire specificamente dichiarata da parte del venditore all’interno dell’atto e la planimetria catastale va sempre allegata al rogito.

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