Variazione della destinazione d’uso catastale

cambio di destinazione d'uso catastale

Come variare la catagoria catastale

Accatastamento per cambio della destinazione d’uso catastale

Devi variare la destinazione catastale di un immobile commerciale, artiginale (laboratorio) o servizi (ad uso ufficio) in un appartamento residenziale?

Ecco cosa devi fare, prima di tutto è necessario un adeguato studio di fattibilità. Per fare ciò è necessario reperire tutta la documentazione urbanistica dell’immobile.

Cos’è la documentazione urbanistica? La documentazione urbanistica è tutto ciò che serve a comprovare la regolarità delle preesistenze edilizie, che di regola possiamo elencare di seguito quali sono i documenti importati:

  1. Licenza edilizia o Concessione ediliza
  2. Concessione edilizia in sanatoria (nel caso di condono edilizio)
  3. Dia (Denuncia di inizio attività) edilizia
  4. Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) edilizia
  5. Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata)
  6. Pdc (Permesso di costruire)

Che vuol dire variazione della destinazione d’uso catastale?

La variazione o il cambio d’uso catastale è un aggiornamento della pianta al catasto un atto anche detto variazione catastale che viene effettuato da un tecnico abilitato, quale geometra, architetto o ingegnere mediante procedura DOCFA attraverso il sistema telematico dell’Agenzia delle Entrate.

La presentazione del accatastamento va fatta solamente online, con l’ausilio della firma digitale che servirà per validare i documenti prima dell’invio.

I documenti catastali importanti che servono per aggiornare la planimetria catastale a Roma sono:

  • Visura catastale: indica da quando e chi sono gli intestatari, quanti sono i vani e la rendita di una singola unità immobiliare
  • Planimetria catastale: è il disegno in scala 1:100 o 1:200 che rappresenta l’unità immobiliare. Contiene le principali informazioni tecniche di un un’unità: esposizione, confinanti, destinazioni d’uso degli ambienti, altezze

Questi documenti sono facilmente reperibili mediante il nostro servizio di prenotazione planimetrie e visure catastali.

Quando aggiornare il catastale per un cambio di destinazione d’uso?

La variazione catastale generalmente serve per comunicare agli uffici dell’Agenzia del Territorio (Catasto) una modifica sopravvenuta come nel caso nella variazione delle destinazione d’uso catastale. Questo può avvenire a seguito di una ristrutturazione completa, mediante una trasformazione da un ufficio a un appartamento, di un ampliamento, di un frazionamento.

La variazione catastale è richiesta anche in caso di regolarizzazioni e sanatorie prima di un rogito come per la presentazione della Cila in Sanatoria. I casi più frequenti in cui bisogna procedere con la rettifica della planimetria catastale a Roma sono:

  • Per ottenere la conformità catastale prima di un rogito grazie alla presentazione di pratiche in sanatoria (come accertamento di conformità o CILA)
  • Modifica della distribuzione di un appartamento dovuta ad una tipica ristrutturazione con spostamento di tramezzi. Ad esempio per la realizzazione di un nuovo bagno, l’eliminazione del corridoio, lo spostamento della cucina.
  • Frazionamento o fusione di unità immobiliari. Scorporo di cantine e soffitte
  • Cambio di destinazione d’uso. Ad esempio trasformazione di negozio in abitazione, box in cantina, soggiorno in cucina, posto auto in box, etc.
  • Ampliamento per piano casa.
  • Recupero del sottotetto.
  • Creazione di nuove superfici come solai, soppalchi, terrazzi praticabili.
  • Modifica della toponomastica come indirizzo, nome del proprietario o altri dati presenti nella visura.

L’aggiornamento della planimetria va presentata solo se è stata verificata la regolarità edilizia-urbanistica dell’immobile. Quindi se lo stato di fatto è conforme al titolo edilizio ed al progetto annesso.

Entro quando va presentato l’atto di aggiornamento catastale?

È molto importante che l’atto di aggiornamento della variazione catastale va presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori.

Le procedure edilizie prevedono infatti che prima di iniziare i lavori, il proprietario ed il tecnico presentino al comune una comunicazione o una richiesta di autorizzazione come la CILA, la SCIA o il Permesso di Costruire. Successivamente, alla conclusione dei lavori bisognerà aggiornare la planimetria catastale a Roma per completare correttamente l’iter amministrativo

La variazione catastale va presentata prima del collaudo e del certificato di fine lavori. Rappresenta inoltre uno dei principali documenti finalizzati anche alla richiesta del certificato di agibilità. Fine lavori tardiva. Capitava tempo fa che in caso in seguito alla presentazione di DIA per lavori di ristrutturazione interna non venisse presentato il collaudo finale e con esso non veniva aggiornato neanche il catasto.

Purtroppo la normativa edilizia è sempre stata molto complessa e anche tecnici diligenti si sono ritrovati nel passato a non seguire pienamente le indicazioni di norme contraddittorie e complesse. La presentazione di una planimetria catastale in ritardo rispetto alla fine lavori è soggetta a sanzioni che solo dopo 5 anni vengono prescritti. È possibile quindi presentare un aggiornamento catastale anche se i lavori sono stati conclusi nel passato

A Roma l’aggiornamento catastale viene richiesto dal portale online SUET al termine della procedura

A Roma, ad esempio, è direttamente lo sportello telematico per l’edilizia per la presentazione delle pratiche edilizie SUET che richiede la “denuncia di variazione catastale” per completare la “comunicazione di collaudo e fine lavori” e archiviare la pratica. È la tipica procedura che viene svolta in caso di una ristrutturazione di un appartamento. Il SUET è uno sportello telematico istituito nel 2016 che devono utilizzare il proprietario e il tecnico per la presentazione delle pratiche edilizie CILA nel Comune di Roma.

Presentazione planimetria mancante quando la planimetria non è stata rasterizzata e non si trova negli archivi cartacei del catasto

Nel caso in cui la planimetria catastale non fosse rilasciabile e scaricabile dal portale online bisognerà richiedere all’ufficio del catasto di ricercare la planimetria cartacea e procedere alla successiva rasterizzazione. Tuttavia spesso la planimetria non presente online non è presente neanche negli archivi cartacei. Per questo si dovrà presentare con l’ausilio del tecnico un DOCFA con la causale specifica “presentazione di planimetria mancante” La planimetria si intende “rasterizzata” quando è stata scansionata ed è presente negli archivi online del catasto  

Approfondisci leggendo gli articoli sulla conformità catastale e sulla conformità edilizia. È molto importante conoscere questi argomenti prima di acquistare o vendere un immobile o prima di ristrutturare una casa.

Come richiedere l’aggiornamento catastale

Variazione catastale a Roma

Pratica Presenta il DOCFA agli uffici del Catasto

La pratica viene redatta da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che, dopo aver rilevato lo stato di fatto, attiva la procedura DOCFA. Il sistema è stato elaborato dall’Agenzia delle Entrate e prevede l’utilizzo di un software gratuito scaricabile dal sito istituzionale (scarica il DOCFA). Il tecnico dovrà inviare mediante procedura telematica via internet una planimetria catastale aggiornata ed un modulo compilato. Il proprietario dell’immobile deve presentare al tecnico il proprio documento d’identità, gli estremi dell’atto di provenienza e l’ultimo titolo abilitativo, autorizzazione o comunicazione (DIA, SCIA, CILA) con cui sono stati effettuati i lavori (documenti utili a verificare la conformità urbanistica). Il proprietario inoltre deve firmare il DOCFA prima della presentazione.

Tempi e costi per l’aggiornamento catastale a Roma

tempi per la variazione sono di solito rapidi: gli uffici del Catasto protocollano la nuova planimetria in 4-5 giorni lavorativi dopo la ricezione del file firmato digitalmente inviato dal tecnico Il costo da versare al catasto per la variazione è pari a € 50,00 per ogni unità immobiliare costituita o variata. A questo costo va aggiunta la parcella del tecnico che per un appartamento è di solito pari a € 400/500

Se hai bisogno di aggiornare la planimetria catastale e desideri un preventivo senza impegno manda un’email praticheroma@gmail.com

Obbligatoria dal 1 Luglio 2010 la conformità catastale

Dal 1 Luglio 2010 è obbligatorio al momento della compravendita di un immobile dichiarare la conformità tra lo stato di fatto e i dati presenti al catasto. Leggi questo approfondimento per capire se hai necessità di una variazione catastale o è sufficiente una dichiarazione di conformità catastale: conformità catastale a Roma.

I casi più frequenti in cui bisogna procedere con la variazione della destinazione d’uso catastale?

  • Per ottenere la conformità catastale prima di una compravendita. Situazione spesso risolvibile con un Docfa per “esatta rappresentazione grafica”, parliamo di piccole inesattezze grafiche.

    Nel caso di difformità non dovute a errori di rappresentazione non possono essere sistemate con l’esatta rappresentazione grafica che, non condona la situazione urbanistica dell’appartamento. Per questo argomento ti consiglio di leggere la pagina Cila in Sanatoria o Cila Tardiva a Roma.

  • Nel caso di modifiche interne con diversa distribuzione interna di un appartamento dovuta ad una tipica ristrutturazione con spostamento di tramezzi (cila). Ad esempio per la realizzazione di un nuovo bagno, l’eliminazione del corridoio, lo spostamento della cucina.

  • Frazionamento o fusione di unità immobiliari.

  • Cambio di destinazione d’uso. Ad esempio trasformazione di negozio in abitazione, box in cantina, soggiorno in cucina, etc.

  • Ampliamento per piano casa.

  • Creazione di nuove superfici come solai, soppalchi, terrazzi praticabili.

  • Modifica della toponomastica come indirizzo, nome del proprietario o altri dati presenti nella visura.

In generale la variazione catastale è richiesta in caso di interventi edili sugli immobili  che comportano la modifica del classamento e della rendita catastale e prima di un rogito, quando il venditore si accorge di alcune difformità tra lo stato catastale e lo stato di fatto.

La variazione catastale è uno dei principali elaborati utili a richiedere il certificato di agibilità.

Come effettuare una variazione catastale?

La pratica viene elaborata mediante procedura docfa da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che, dopo aver rilevato lo stato di fatto, gli elaborati necessari alla consegna presso l’agenzia del territorio provinciale (attualmente diventata agenzia delle entrate) il catasto di Roma.

Il sistema è stato elaborato dall’Agenzia delle Entrate e prevede l’utilizzo del software gratuito scaricabile dal sito ufficiale con tutti gli archivi separati per provincia sia per il catasto terreni che per il catasto fabbricati. Il tecnico dovrà inviare telematicamente attraverso i vari portali che offrono l’abbonamento (il più utilizzato e il Sister), o consegnare direttamente agli sportelli, una planimetria catastale aggiornata ed un modulo compilato in base alla tipologia di variazione possono essere compilati più moduli nel software stesso.

Il proprietario dell’immobile dovrà presentare il proprio documento d’identità, gli estremi dell’atto di provenienza e l’ultimo titolo abilitativo, autorizzazione o comunicazione (DIA, SCIA, CILA) con cui sono stati effettuati i lavori (utili a verificare la conformità urbanistica).

tempi per la variazione sono solitamente rapidi: gli uffici del Catasto protocollano la procedura dopo alcuni giorni lavorativi e rilasciano la ricevuta di effettuata registrazione della variazione richiesta.

Il costo da versare al catasto per la variazione è solitamente di poche decine di euro (a Roma € 50) il costo varia in base al numero di planimetrie che devono essere allegate alla procedura di accatastamento per esempio se si devono presentare la variazione catastale dell’appartamento e della cantina il costo sarà di euro 100 in quanto devono essere presentate due planimetrie (l’esempio e stato di proposito inventato).

Nell’ambito della conoscenza dei servizi messi a disposizione dalla Agenzia delle Entrate, per quello che riguarda il catasto e gli immobili in generale, conoscere dettagli tecnici riguardanti le operazioni da eseguire e le eventuali procedure burocratiche da attivare, può essere un vantaggio, specie nel momento in cui dobbiamo conoscere bene eventuali sanzioni da evitare.

Nella maggiore infatti, un professionista serio sa indicarci come muoverci, e dovrebbe lui prima di altri guidarci tra le carte e le scadenze da rispettare.

Ma considerando che purtroppo l’Italia è un Paese assai complicato per quello che riguarda la burocrazia, e considerando anche che comunque possiamo incappare in qualche professionista alle prime armi o magari distratto, è sempre meglio conoscere per primi eventuali documenti nel dettaglio.

Questa volta ci occuperemo quindi della variazione catastale, cercando di capire più dettagli possibile sul documento.

La variazione catastale cos’è e quando farla

Diciamo subito che la variazione catastale è il documento da presentare all’Agenzia delle Entrate nel momento in cui l’immobile di nostra proprietà subisce delle modifiche. I dati catastali modificati e rilevati da un tecnico abilitato, (ingegnere, geometra) vanno presentati tramite procedura telematica all’Agenzia.

La procedura di segnalazione delle avvenute modifiche va fatta entro alcuni giorni attraverso la compilazione della variazione catastale sul programma DOCFA, programma gratuito messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

Dopo gli eventuali interventi edilizi effettuati, va presentata la variazione catastale entro 30 giorni dalla fine dei lavori, questo per evitare sanzioni che si aggraverebbero sul costo totale della variazione segnalata.

I casi tecnici in cui è necessario ricorrere alla variazione catastale sono:

  • Ottenimento della conformità catastale
  • Modifica dell’immobile
  • Frazionamento dell’immobile
  • Cambio della destinazione d’uso
  • Creazione di nuove superfici
  • cambiamento della toponomastica

Variazione Catastale Roma

La variazione catastale consiste nell’aggiornare alla realtà eventuali difformità sia nella piantina-planimetria del nostro appartamento, sia nella correzione di errori nei dati catastali non coerenti come l’intestazione (proprieta’) o errati identificativi (foglioparticella e subalterno).

La variazione catastale per aggiornamento planimetria errata o difforme le causali :

Attraverso il docfa (software utilizzato per aggiornare la piantina catastale) si inseriscono le causali o motivazione per il quale si deposita una nuova planimetria al Catasto di Roma.

Di seguito spiegheremo quali sono permesse nella compilazione del documento della pratica catastale;

Variazione catastale per Divisione appartamenti


Da utilizzare esclusivamente quando si fraziona una unità immobiliare da cui ne derivano 2 o più, indipendentemente dal fatto che le u.i. debbano formare oggetto di trasferimento di diritti reali (Circolare n. 4 29/10/2009).
In questo caso si assegnano nuovi subalterni.

Variazione catastale Frazionamento per trasferimento di diritti


Da utilizzare esclusivamente quando da una unità ne derivino due o più in vista di trasferimento di diritti reali o altra equivalente finalità. 
Secondo la Circolare n. 4 29/10/2009, se le nuove porzioni derivano da un unità immobiliare censita in catasto con attribuzione di rendita, anche a ognuna di esse deve essere attribuita una proprio redditività. Pertanto non potranno essere censite in categoria F/4.
Si assegnano nuovi subalterni.

 

Variazione catastale per Fusione appartamento


Da utilizzare esclusivamente quando da due o più unità (di qualsiasi categoria e partita speciale) vengono fuse in una sola unità, perciò andranno poi assegnati nuovi subalterni.

Variazione catastale Ampliamento esempio nel Piano casa


Da utilizzare nei casi in cui vi è un aumento di superficie utile dell’unità.
Si hanno due casi:

  • l’ampliamento modifica la sagoma in pianta dell’u.i.u. originaria. E’ necessario presentare Tipo mappale per modifica della mappa del Catasto terreni.
    Nella predisposizione del documento Docfa occorre sopprimere il subalterno originale e attribuire nuovo subalterno alla variazione.

  • l’ampliamento è all’interno della sagoma del fabbricato. (es. realizzazione di piano soppalco calpestabile, sottotetto, sopraelevazione, realizzazione di terrazze a sbalzo, veranda).
    Anche in questo caso è necessario assegnare nuovi subalterni.

Si ritiene che non debba essere utilizzata tale causale nei casi di realizzazione di soppalco non calpestabile.
Può essere usata contemporaneamente ad altre causali.

Demolizione totale


Da utilizzare esclusivamente nei casi in cui si interviene per demolire totalmente la consistenza dell’unità e farne derivare un’area urbana o un lastrico solare.
La causale ha le seguenti caratteristiche:

  • le unità derivate vanno censite rispettivamente in cat. F/1 o in cat. F/5;

  • nel caso di realizzazione di area urbana, occorre presentare Tipo Mappale per la modifica della mappa dei terreni.

  • Necessita di tipo mappale, se modifica la mappa.

  • È dovuto il pagamento dei diritti.

Poiché, di norma, in tali casi viene richiesto un nuovo numero di particella con PREGEO, tale causale prevede che il numero di particella sia intero (senza subalterno); se, per qualsiasi motivo, dovesse, invece, essere assegnato un numero di subalterno il sistema non permette di continuare, il solo modo di proseguire sarà quello di scrivere in “altre variazioni”: “demolizione totale”.

Demolizione parziale 

Da utilizzare quando viene demolita parte della consistenza dell’unità originaria. 
La causale ha le seguenti caratteristiche:

  • sono ammesse, sia in soppressione che in costituzione, tutte le tipologie di u.i.u.;

  • può essere utilizzata contemporaneamente ad altre causali;

  • è necessario presentare Tipo mappale se avviene modifica della mappa dei terreni.

  • Si assegnano nuovi subalterni.

Variazione dovuta a Diversa distribuzione degli spazi interni (esempio nella CILA SCIA o DIA a seguito di ristrutturazione appartamento)

 
La diversa distribuzione degli spazi interni viene utilizzata in caso di spostamenti, demolizione o costruzione di tramezzi divisori e/o porte di collegamento.
Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o contemporaneamente ad altre causali.
Non si assegnano nuovi subalterni se l’u.i. trattata ha un sub. superiore a 600.

Variazione a seguito di Ristrutturazione appartamento


La ristrutturazione viene utilizzata in caso di miglioramento qualitativo apportata all’unità immobiliare.
Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o contemporaneamente ad altre causali.
Non si assegnano nuovi subalterni se l’u.i. Trattata ha un sub. superiore a 600.

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